Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası(TCMB), ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat gelişmelerinin izlenmesi amacıyla üretilen "Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi(TGFE)" yayımlamaya başladı.

Merkez Bankası'ndan yapılan açıklamada "Ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat gelişmelerinin izlenmesi amacıyla üretilen "Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi" Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası internet sitesinde, İstatistikler/Reel Sektör İstatistikleri/Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi başlığı altında yayımlanmaya başlamıştır.

Ayrıca, çalışmaya dair daha detaylı bilgiler, Merkezin Güncesi'nde yayımlanan "Gayrimenkul Fiyatlarına İlişkin Yeni Bir Gösterge: Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi" başlıklı blog yazısında paylaşılmaktadır." denildi.

TCMB'den yapılan açıklamaya göre, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde Türkiye genelinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 12,5 oranında artan TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak yüzde 98,2, reel olarak ise yüzde 21,8 oranında arttı.

TCMB'nin sayfasında yazılan makale yazısında şu bilgiler yer aldı;

"Küresel finansal kriz döneminde ticari gayrimenkul fiyatları konut fiyatlarına göre daha sert düşüş ve yüksek oynaklık gösterdi. Ticari gayrimenkul fiyatlarının ekonomideki gelişmelere daha duyarlı olduğunu ima eden bu tecrübe, iktisadi faaliyetin takibinde ticari gayrimenkul fiyatlarının izlenmesinin önemini ortaya koydu. 2009 yılında Uluslararası Para Fonu (IMF) ve Finansal İstikrar Kurulu (FSB) bir rapor yayımlayarak ülkelerin Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE) oluşturmalarını öncelikli bir alan olarak belirledi. Ardından, bu alandaki veri açıklarını gidermek amacıyla TGFE, G-20 Veri Açıkları Girişimi kapsamına alındı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), ülkemiz açısından bu veri açığını gidermek amacıyla TGFE'yi 26 Şubat 2024 tarihinde yayımlamaya başladı. Bu yazıda, Türkiye ile İstanbul, Ankara ve İzmir için hesaplanan TGFE'nin hesaplanma yöntemi ve sonuçları hakkında bilgi veriyoruz.

Ticari gayrimenkul, genel olarak gelir sağlama amacıyla edinilen mülk olarak tanımlansa da uluslararası alanda kabul edilen ortak bir tanımı bulunmuyor. Konut sektörüne göre daha heterojen yapıda olması ve alım-satım sıklığının görece az olması nedeniyle de fiyat değişimlerinin ölçülmesi oldukça güç. Bu nedenle fiyatları ölçmeyi ve takip etmeyi kolaylaştıracak, ülkelere yol gösterici bir uluslararası rehber henüz yok. Bu zorlukların bir sonucu olarak, 63 Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) üyesinden sadece 23'ü TGFE yayımlayabiliyor. Ülkemiz de yakın zamanda bu istatistiği yayımlamaya başlayarak, söz konusu ülkeler arasına dahil oldu.

Türkiye için oluşturulan TGFE'de, veri kaynağı olarak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından bankalar için düzenlenen değerleme raporları kullanıldı. Değerleme raporları; gayrimenkulün yaş, alan, konum, yapı kalitesi ve benzeri karakteristik özellikleri ile değerleme uzmanının gayrimenkule ilişkin parasal değer tespitini içeriyor. Ticari gayrimenkul sınıflaması altında arsa, dükkân, ofis, tarla, sanayi tesisi ve benzeri birçok türde gayrimenkul yer almakla birlikte, TGFE hesaplamasında uluslararası örnekler takip edilerek sadece dükkân [1] ve ofis [2] değerleme raporları kullanıldı. Bu çerçevede, Türkiye geneli için öncelikle Dükkân Fiyat Endeksi (DFE) ve Ofis Fiyat Endeksi (OFE) üretildi.

DFE ve OFE'lerin hesaplanmasında hedonik regresyon yöntemlerinden "karakteristik fiyat yöntemi" kullanıldı. Konut Fiyat Endeksi (KFE) hesaplamasında da kullanılan bu yöntem, gayrimenkulün özelliklerini dikkate alarak fiyatlardaki kalite etkisini ayrıştırmakta ve saf fiyat değişimlerinin hesaplanmasına imkân vermekte. Gözlem sayısının yeterli olduğu bölgelerde regresyonlar yürütülerek, Fisher endeksi formülüyle bölgesel DFE ve OFE'ler hesaplandı. Daha sonra, bu endeksler bölgelerin gayrisafi yurt içi hasıla payları ile ağırlıklandırılarak ülke düzeyine çıkıldı. Son aşamada, ülke geneli için hesaplanan DFE ve OFE, her bir gayrimenkul türünün toplam değeri ile ağırlıklandırılarak TGFE elde edildi.

Dükkan ve ofisler için Türkiye genelinde, çeyreklik olarak, sırasıyla ortalama 15 bin ve 3 bin değerleme raporu analiz edildi. Bu gözlem sayıları, her bir bölge seviyesinde ve aylık frekansta endeks hesaplanması için yeterli değil. Bu nedenle endeksler, çeyreklik frekansta oluşturuluyor ve üç büyük il ve Türkiye geneli için yayımlanıyor. 2015 yılı ikinci çeyreğinden başlayarak üretilen ve baz dönem olarak 2017 yılı alınan DFE, OFE ve TGFE'nin zaman serileri Grafik 1'de yer alıyor. Buna göre, 2023 yılı 4. çeyreğinde TGFE, DFE ve OFE sırasıyla 1019,7, 1009,5 ve 1077,6 seviyelerinde gerçekleşiyor."